アパート経営が、なぜ、相続税節税になるのか？

こんにちは、ファイナンシャル・プランナーの藤原です。

今回テーマは、「相続財産の評価額引き下げ」です。

 

【アパート経営で、相続税を節税しましょう】

多額の資産、とくに多額の現金をお持ちの方に、このような提案は少なくありません。というか、相続税節税の定番と言っても良いでしょう。

ではなぜ、アパート経営が相続税節税になるのでしょうか？

それはズバリ、「相続財産の評価額引き下げ」にあります。

 

【不動産の評価額は、実勢価格よりも低い】

相続税は、相続財産に対してかかってきます。

相続財産が現金の場合、その評価額は、その金額そのものとなりますが、相続財産が不動産の場合、その評価額は実勢価格よりも低くなるのです。建物であれば固定資産税評価額（実勢価格の6割程度）、土地であれば路線価評価額（実勢価格の8割程度）で評価されるのです。

ですので、保有する現金で不動産を買うだけでも（財産を「現金」→「不動産」に換えるだけでも）、相続税を大幅に減らすことができるのです。

そして、その不動産を人に貸すことで（アパート経営をすることで）、さらに大きな節税効果が見込めます。

 

なぜなら、その建物がアパート（貸家）であれば、さらに評価額は下がり、実勢価格の4～5割程度となるからです。そして土地についても、それがアパート敷地（貸家建付地）であれば、さらに評価額は下がり、実勢価格の6～7割程度にまで下がるからです。

それでは、事例で見てみましょう。

【事　例】

現金2億円を保有する人が、(1) 現金2億円をそのまま保有、(2) その現金で不動産を購入、(3) その購入した不動産でアパート経営したときの、相続財産の評価額は以下のとおりです。

(1) 現金2億円をそのまま保有

合計　2億円

(2) その現金で不動産を購入（購入価格：建物1億円・土地1億円）

建物　1億円×60％＝6,000万円（固定資産税評価額：実勢価格の6割程度）
土地　1億円×80％＝8,000万円（路線価評価額：実勢価格の8割程度）
合計　1億4,000万円

(3) その購入した不動産でアパート経営

建物（貸家 ※1）　　　6,000万円×（1－30％）＝4,200万円
土地（貸家建付地 ※2）8,000万円×（1－70％×30％×100％）＝6,320万円
合計　1億520万円

※1　自用家屋評価額×（1－借家権割合）
※2　自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
★借地権割合70％・借家権割合30％・賃貸割合100％とする

いかがでしょうか？

保有する現金で不動産を購入するだけでも評価額は7割にまで下がり（2億円→1億4,000万円）、さらにアパート経営をすることで、評価額はなんと半分程になりました（2億円→1億520万円）。

 

【アパート経営の留意点】

このように、アパート経営による節税効果は非常に魅力的です。

しかし、節税のためだけに、安易にアパート経営に乗り出すのは考えものです。

当然、アパート管理運営のための費用・労力・知識は必要となってきますし、思いどおりに収入（家賃）が入ってこなければ、赤字となってしまいます。また、そのアパートを相続する人のことも考えなくてはいけません。節税効果だけに目を奪われず、慎重に検討したいものですね。

ファイナンシャル・プランナー
藤原　久敏